Czy fundusz remontowy we wspólnocie jest obowiązkowy?

Redakcja 2026-01-08 19:45 | Udostępnij:

Jeśli zarządzasz lokalem we wspólnocie mieszkaniowej, pewnie nie raz zastanawiałeś się, czy musicie zbierać pieniądze na fundusz remontowy, czy to naprawdę konieczne. Wyjaśnię Ci to prosto: fundusz nie jest obowiązkowy prawnie, lecz zależy od decyzji właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. Omówimy podstawę prawną z ustawy o własności lokali, sposób podejmowania uchwał, kluczową zasadę proporcjonalności zaliczek do udziałów w nieruchomości wspólnej, typowe błędy jak naliczanie od metrów kwadratowych oraz konsekwencje sądowe, w tym unieważnienia i różnice względem spółdzielni.

Czy fundusz remontowy we wspólnocie jest obowiązkowy

Podstawa prawna funduszu remontowego we wspólnocie

Ustawa o własności lokali z 1994 roku jasno reguluje kwestie funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej. Zgodnie z art. 14 ust. 6, właściciele lokali mogą utworzyć taki fundusz jedynie poprzez uchwałę podejmowaną zwykłą większością głosów. Brak tej uchwały oznacza, że wspólnota nie gromadzi środków na przyszłe remonty części wspólnych nieruchomości. Ta regulacja podkreśla autonomię właścicieli w decydowaniu o finansach wspólnoty.

Podstawa prawna podkreśla, że fundusz remontowy nie stanowi obowiązku ustawowego, w przeciwieństwie do bieżących opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali decydują o jego tworzeniu, wysokości zaliczek i sposobie gospodarowania środkami. Ustawa nie narzuca minimalnej kwoty ani częstotliwości wpłat, pozostawiając te elementy w gestii wspólnoty. Taka elastyczność pozwala dostosować fundusz do realnych potrzeb nieruchomości.

W praktyce brak funduszu remontowego nie blokuje przeprowadzania remontów, ale wymaga wtedy jednorazowych decyzji o zebraniu środków. Art. 14 ust. 6 u.w.l. chroni interesy właścicieli lokali przed narzucaniem dodatkowych obciążeń bez zgody większości. Wspólnota może też zawiesić lub rozwiązać fundusz kolejną uchwałą, co pokazuje jego dobrowolny charakter. Ta podstawa prawna jest kluczowa dla zrozumienia swobody decyzji właścicieli.

Zobacz także: Jak rozliczyć fundusz remontowy we wspólnocie w 2025 roku

Uchwała właścicieli o funduszu remontowym

Uchwała o utworzeniu funduszu remontowego podejmuje się na zebraniu właścicieli lokali zwykłą większością głosów, liczoną według udziałów w nieruchomości wspólnej. Może być też zebrana indywidualnie, co ułatwia proces w dużych wspólnotach. Treść uchwały musi precyzyjnie określać cel funduszu, wysokość miesięcznych zaliczek i zasady wydatkowania środków. Właściciele lokali powinni otrzymać projekt uchwały z wyprzedzeniem, by świadomie głosować.

Podczas corocznych zebrań właściciele decydują o wysokości zaliczek na fundusz remontowy obok opłat na utrzymanie części wspólnych. Uchwała może przewidywać coroczną waloryzację składek lub ich dostosowanie do inflacji. W razie sporów, protokół ze spotkania dokumentuje głosowanie i obecność. Taka uchwała wiąże wszystkich właścicieli lokali, nawet nieobecnych.

Sposób podejmowania uchwał

Zobacz także: Na co przeznaczyć fundusz remontowy w nieruchomościach

  • Zebranie właścicieli lokali z ogłoszeniem terminu co najmniej tydzień wcześniej.
  • Głosowanie jawne lub tajne, zwykłą większością udziałów.
  • Indywidualne zbieranie głosów pisemnie, z potwierdzeniem tożsamości.
  • Protokół z uchwałą przechowywany w dokumentach wspólnoty.

Uchwała o funduszu remontowym powinna być zgodna z interesami wszystkich właścicieli lokali, unikając dyskryminacji mniejszych udziałów. W dużych nieruchomościach wspólnych warto konsultować ją z zarządcą lub prawnikiem. Precyzyjna treść minimalizuje ryzyko zaskarżeń sądowych.

Zaliczki na fundusz remontowy proporcjonalne do udziałów

Zaliczki na fundusz remontowy ustala się proporcjonalnie do udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej, jak nakazuje art. 14 ust. 6 u.w.l. Udziały te wynikają z aktu notarialnego zakupu lokalu i odzwierciedlają stosunek wielkości lokalu do całości nieruchomości. Naliczanie składek od powierzchni lokalu prowadzi do błędów formalnych. Ta zasada zapewnia sprawiedliwy podział obciążeń na remonty części wspólnych.

Wspólnota oblicza miesięczne zaliczki mnożąc ustaloną stawkę przez udziały właściciela. Na przykład, przy stawce 1 zł na udział, właściciel z 100 udziałami płaci 100 zł miesięcznie. Dokumenty nieruchomości wspólnej, jak ewidencja udziałów, służą do weryfikacji. Właściciele lokali powinni znać swoje udziały, by kontrolować wysokość wpłat.

Wykres ilustruje różnicę: prawidłowe naliczanie wg udziałów kontra błędne od metrów kwadratowych dla przykładowych lokali. Właściciele lokali z mniejszymi udziałami oszczędzają, unikając nadpłacania. Ta proporcjonalność chroni słabsze strony we wspólnocie.

Błędy w uchwale o funduszu remontowym – składka od metra

Najczęstszym błędem w uchwale o funduszu remontowym jest uzależnienie zaliczek od powierzchni lokalu zamiast udziałów w nieruchomości wspólnej. Taka wadliwa uchwała narusza art. 14 ust. 6 u.w.l. i naraża wspólnotę na zaskarżenia sądowe. Właściciele lokali z mniejszymi lokalami płacą wtedy mniej, co zniekształca proporcje. Poprawne sformułowanie uchwały zapobiega takim pułapkom.

Wadliwa uchwała może być zaskarżona nie tylko sama w sobie, ale też podważyć wcześniejsze regulacje funduszu remontowego. Zarządcy czasem popełniają błąd, kopiując stare uchwały bez weryfikacji podstaw prawnych. Właściciele lokali powinni sprawdzać treść przed głosowaniem. Błąd formalny prowadzi do unieważnienia i dodatkowych kosztów dla nieruchomości wspólnej.

Unikaj sformułowań w uchwale typu „zaliczka proporcjonalna do powierzchni lokalu”, co jest niezgodne z ustawą. Zamiast tego precyzuj „proporcjonalnie do udziałów”. Dokumenty wspólnoty powinny zawierać aktualną ewidencję udziałów. Taka staranność chroni interesy wszystkich właścicieli lokali.

Orzecznictwo sądowe unieważniające uchwały o funduszu

Sądy regularnie unieważniają uchwały o funduszu remontowym z powodu błędów formalnych, jak naliczanie składek od metrów kwadratowych. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie (sygn. V A) uchylono decyzję podwyższającą stawki, bo poprzednia uchwała wadliwie bazowała na powierzchni lokali. Sąd podkreślił konieczność ścisłego przestrzegania art. 14 ust. 6 u.w.l. Ta sprawa pokazuje ryzyka dla wspólnoty.

Orzecznictwo podkreśla, że uchwała musi być precyzyjna pod względem proporcji udziałów w nieruchomości wspólnej. Inne wyroki unieważniały uchwały bez jasnego określenia celu funduszu lub sposobu wydatkowania. Właściciele lokali wygrywają sprawy, dowodząc naruszenia ustawy. Sądy obciążają wspólnotę kosztami procesowymi po unieważnieniu.

Sądowe unieważnienie wstrzymuje pobieranie zaliczek, co komplikuje remonty części wspólnych. Orzecznictwo ewoluuje, wzmacniając pozycję mniejszych właścicieli lokali. Analiza wyroków pomaga unikać błędów w nowych uchwałach. Precedensy te kształtują praktykę wspólnot mieszkaniowych.

Zaskarżenie uchwały o funduszu remontowym do sądu

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę o funduszu remontowym do sądu okręgowego w terminie 6 tygodni od jej podjęcia lub doręczenia, zgodnie z art. 25 u.w.l. Zaskarżenie wymaga wskazania naruszenia prawa, np. braku proporcjonalności zaliczek do udziałów. Sąd bada uchwałę pod kątem zgodności z ustawą i interesami wspólnoty. Proces ten chroni indywidualne prawa właścicieli lokali.

Etapy zaskarżenia

  • Doręczenie odpisu uchwały w ciągu 2 tygodni od zebrania.
  • Złożenie pozwu z uzasadnieniem i dowodami w 6 tygodni.
  • Sądowe wezwanie wspólnoty do odpowiedzi.
  • Możliwość wstrzymania wykonania uchwały do wyroku.

Sąd może uchylić uchwałę w całości lub częściowo, nakazując nową decyzję właścicieli. Koszty procesu ponosi zazwyczaj przegrywająca strona. Zaskarżenie nie blokuje bieżących opłat na nieruchomość wspólną. Właściciele lokali powinni dokumentować swoje udziały dla sprawy sądowej.

Różnice funduszu remontowego we wspólnocie i spółdzielni

We wspólnocie mieszkaniowej fundusz remontowy zależy wyłącznie od uchwały właścicieli lokali, podczas gdy w spółdzielni jest obligatoryjny na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wspólnota ma pełną autonomię w jego tworzeniu i zarządzaniu. Spółdzielnia narzuca składki na fundusz remontowy wszystkim członkom, niezależnie od woli. Ta różnica wynika z odmiennych struktur prawnych nieruchomości wspólnych.

W spółdzielni brak funduszu rodzi obowiązki zarządu do jego uzupełnienia, we wspólnocie decyzja należy do właścicieli. Zaliczki w spółdzielni często naliczane są od powierzchni lokalu, co kontrastuje z zasadą udziałów we wspólnocie. Właściciele lokali we wspólnocie unikają automatycznych obciążeń. Przejście z spółdzielni do wspólnoty wymaga analizy istniejącego funduszu.

Spółdzielnia zarządza funduszem centralnie, wspólnota – demokratycznie poprzez uchwały. W spółdzielni waloryzacja składek jest częstsza, we wspólnocie zależy od decyzji. Właściciele lokali we wspólnocie zyskują elastyczność, ale ponoszą ryzyko braku środków na remonty. Te różnice wpływają na wybór formy zarządzania nieruchomością wspólną.

Pytania i odpowiedzi

  • Czy fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej jest obowiązkowy?

    Nie, fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej nie jest obowiązkowy. Wspólnota może go utworzyć jedynie uchwałą właścicieli lokali, zgodnie z art. 14 ust. 6 ustawy o własności lokali. W odróżnieniu od spółdzielni mieszkaniowych, brak takiego funduszu nie rodzi automatycznych obowiązków – decyzja należy wyłącznie do właścicieli.

  • Jak ustala się zaliczki na fundusz remontowy?

    Zaliczki na fundusz remontowy ustala się w uchwale właścicieli, proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej, a nie powierzchni lokalu. Uchwałę podejmuje się zwykłą większością głosów, w tym w trybie indywidualnego zbierania głosów.

  • Co grozi za wadliwą uchwałę w sprawie funduszu remontowego?

    Błędy formalne w uchwale, takie jak nieproporcjonalne stawki zaliczek (np. uzależnione od metrów kwadratowych lokalu zamiast udziałów), prowadzą do jej unieważnienia przez sąd. Przykładem jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie (sygn. V A), gdzie unieważniono uchwałę podwyższającą stawki. Wspólnota naraża się wtedy na koszty procesowe i remontowe.

  • Jak zaskarżyć uchwałę dotyczącą funduszu remontowego?

    Właściciele lokali mają prawo zaskarżyć uchwałę do sądu w terminie 6 tygodni od jej podjęcia (art. 25 ustawy o własności lokali). Zaskarżenie może dotyczyć nie tylko nowej decyzji, ale i podstaw prawnych wcześniejszych regulacji funduszu remontowego.