Czy fundusz remontowy może sfinansować inwestycje?

Redakcja 2026-01-09 10:31 | Udostępnij:

Wyobraź sobie, że jako członek wspólnoty mieszkaniowej gromadzisz składki na fundusz remontowy, a nagle pojawia się pomysł na nową windę. Czy te pieniądze można wydać? Wyjaśnię ci to prosto: fundusz służy wyłącznie remontom, nie inwestycjom, bo tak mówi ustawa. Poznamy różnice prawne między remontem a inwestycją, konsekwencje nieważnych uchwał i jak legalnie sfinansować ulepszenia.

Czy z funduszu remontowego można sfinansować inwestycje

Przeznaczenie funduszu remontowego wg ustawy

Art. 14 ust. 1 Ustawy o własności lokali jasno określa, że fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej pokrywa remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej. Środki te nie mogą iść na cele inne niż przywrócenie stanu używalności. Wspólnota gromadzi je z obowiązkowych składek właścicieli. Przepis chroni przed dowolnym dysponowaniem pieniędzmi. Naruszenie prowadzi do sporów sądowych.

Ustawa podkreśla celowość funduszu. Remonty obejmują naprawy elewacji czy dachów. Konserwacja to bieżące utrzymanie. Inwestycje wykraczają poza te ramy. Właściciele decydują o wysokości składek uchwałą.

Remont a inwestycja – prawne różnice

Remont przywraca pierwotny stan nieruchomości, np. malowanie ścian czy wymiana zużytych rur. Inwestycja wprowadza nowe elementy, zwiększając wartość, jak budowa windy w starej kamienicy. Granica zależy od skutku dla substancji budynku. Sądy analizują, czy zmiana jest ulepszeniem. Remont nie zmienia parametrów technicznych.

Zobacz także: Jak rozliczyć fundusz remontowy we wspólnocie w 2025 roku

Remont naprawia zużycie czasu. Inwestycja modernizuje funkcjonalność. Przykładowo, naprawa schodów to remont, nowa platforma schodowa – inwestycja. Różnica wpływa na źródło finansowania. Wspólnota musi to rozróżnić przed uchwałą.

Nieważność uchwał o funduszu na inwestycje

Uchwała wspólnoty przekierowująca fundusz remontowy na inwestycję jest nieważna z mocy prawa, jeśli łamie art. 14 Ustawy. Właściciele mogą zaskarżyć ją do sądu w ciągu 6 tygodni. Skutkiem jest zwrot środków i odsetki. Zarządcy ryzykują odpowiedzialność cywilną. Praktyka pokazuje częste błędy w interpretacji.

Sądy unieważniają takie decyzje bezwzględnie. Brak zgody wszystkich właścicieli nie chroni uchwały. Konsekwencje to wstrzymanie prac i koszty sądowe. Lepiej unikać ryzyka.

Zobacz także: Na co przeznaczyć fundusz remontowy w nieruchomościach

Orzecznictwo sądów ws. funduszu remontowego

Sąd Najwyższy w postanowieniu III CZP 62/15 potwierdził, że fundusz nie służy inwestycjom. Liczne wyroki apelacyjne podkreślają ścisłe przeznaczenie środków. Przykłady: unieważnienie wydatków na nową elewację z ulepszeniami. Orzecznictwo buduje jednolitą linię. Wspólnoty przegrywają sprawy systematycznie.

Inne precedensy dotyczą dachów czy instalacji. Sądy badają intencję uchwały. Dokumentacja decyduje o wyroku. Zawsze warto konsultować z prawnikiem.

Odrębny fundusz celowy na inwestycje

Na inwestycje wspólnota tworzy odrębny fundusz celowy uchwałą zwykłą większością. Zbiera specjalne składki właścicieli. Środki te nie mieszają się z remontowym. Uchwała określa cel i harmonogram. To legalna droga na windę czy termomodernizację.

  • Uchwała o funduszu inwestycyjnym.
  • Określenie wysokości składek.
  • Harmonogram wpłat i wydatków.
  • Transparentne rozliczenia.

Błędy wspólnot w użyciu funduszu remontowego

Częste pomyłki to traktowanie modernizacji jako remontu. Przykładowo, wymiana okien na energooszczędne uznawana za inwestycję. Brak odrębnego funduszu prowadzi do sporów. Właściciele domagają się zwrotu składek. Zarządy tracą wiarygodność.

Inny błąd: nieuwzględnienie orzecznictwa. Uchwały bez analizy prawnej. Konsekwencje finansowe dla wspólnoty. Lepiej planować z wyprzedzeniem.

Wskazówki prawne dla funduszu na inwestycje

Przed inwestycją oceń, czy to remont czy ulepszenie. Zwołaj walne zebranie z prawną opinią. Stwórz fundusz celowy. Dokumentuj decyzje dokładnie. Unikniesz sporów i kosztów.

Analizuj umowę wspólnoty. Skonsultuj z ekspertem. Transparentność buduje zaufanie. Legalne finansowanie chroni wszystkich właścicieli.

Pytania i odpowiedzi

  • Czy z funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej można sfinansować inwestycje?

    Nie, fundusz remontowy zgodnie z art. 14 ust. 1 Ustawy o własności lokali jest przeznaczony wyłącznie na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej. Inwestycje, takie jak budowa windy czy nowa elewacja zmieniająca substancję nieruchomości, wymagają odrębnego funduszu celowego lub specjalnych składek.

  • Czym różni się remont od inwestycji w kontekście funduszu remontowego?

    Remont przywraca stan pierwotny nieruchomości lub usuwa zużycie, natomiast inwestycja wprowadza ulepszenia zwiększające wartość lub funkcjonalność, np. montaż nowych instalacji. Fundusz remontowy nie może być używany na te drugie.

  • Co się stanie, jeśli wspólnota podejmie uchwałę o przeznaczeniu funduszu remontowego na inwestycję?

    Taka uchwała jest nieważna, ponieważ narusza ustawę. Potwierdzają to orzeczenia sądów, w tym SN w sprawie III CZP 62/15. Może to prowadzić do unieważnienia decyzji i roszczeń właścicieli lokali.

  • Jak wspólnota mieszkaniowa powinna sfinansować nową inwestycję?

    Na inwestycje należy stworzyć odrębny fundusz celowy lub zebrać specjalne składki, zatwierdzone uchwałą zwykłą większością głosów właścicieli lokali. Zalecamy analizę prawną przed podjęciem decyzji.